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第二章、 房地产经济周期波动 一、 名词解释 经济周期：是指长期经济增长过程中，在一系列因素冲击下，国民总产出、就业量和价格总水平等宏观经济变量的短期波动。 房地产经济周期：是指房地产业在发展过程中，在一系列因素冲击下，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，它体现为房地产投资、销售、价格以及就业等经济变量的短期波动。 二、 问答题梳理 1、 房地产业在国民经济中的基础性地位： ① 是社会一切部门不可缺少的物质条件 ② 是社会劳动力生产和素质提高的先决条件 ③ 是城市经济建设与发展的重要物质基础 ④ 是城市环境革命、更新改造的重要动力 ⑤ 是国民经济积累资金的重要来源 2、 西方经济周期类型
3、 房地产经济周期波动的四个阶段
4、 房地产经济周期波动的形态 ① 长期趋势：持续增长，但也有波动 ② 景气循环：【与宏观经济的关系】 a. 房地产业稍后于宏观经济进入复苏期 b. 房地产业先于宏观经济进入繁荣期 c. 房地产业先于宏观经济进入衰退期 d. 房地产业的萧条期长于宏观经济 e. 房地产业景气循环的波峰高于宏观经济，波谷低于宏观经济 ③ 季节波动 e.g.“金九银十” ④ 随机波动(不规则波动)：受到不确定因素影响——自然灾害、政治风波等 5、 影响房地产经济周期波动的因素 ① 内生因素： a. 收益率 收益率↑—→开发商扩大投资和开发规模 收益率↓—→开发商的投资行为变得谨慎 收益率影响房地产市场投资的扩张和收缩，进而影响市场供求关系，从而影响周期波动。 b. 投资 投资↑—→市场进入繁荣期 投资↓—→房地产业出现萧条 房地产投资的变动和房地产周期的变动基本一致 c. 市场特征 Ⅰ不完全竞争性：价格信号不能完全真实反映市场的供求状况—→房地产供求难以匹配—→房地产周期波动 Ⅱ区域性特征：不同区域具有不同波动特点，若出现一系列冲击，会通过“传染”波及更多地区。 Ⅲ易受政府调控干预影响的特性：调控得当，波动小;反之波动大。 ② 外生因素： a. 政策因素：政府通过货币政策、财政政策、土地政策、经济体制和经济制度改革以及区域发展政策等对房地产市场调控，进而影响房地产周期波动 b. 社会经济与技术因素： Ⅰ国民收入和消费水平：国民收入↑—→消费水平↑—→房地产投资消费↑—→房地产业繁荣 Ⅱ通货膨胀率：通货膨胀和通货紧缩交替变化—→房地产投资预期回报率—→房地产周期波动 Ⅲ经济增长方式的转变、Ⅳ产业结构演进、Ⅴ城市化、Ⅵ技术进步 c. 随机因素：自然灾害和政治风波 6、 住宅的消费水平和社会经济的发展水平相关如何理解。【要点】 ① 住费用的恩格尔系数：无论家庭收入多少，住宅费用支出比重总是固定不变的，为12% ② 舒瓦贝法则：随着家庭收入的增加，用于住宅消费的支出呈增加趋势。 社会经济的发展水平↑—→住宅消费水平↑ 7、 我国房地产业的发展趋势(结合当前经济形势)，分析在周期波动中所处的位置。
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